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임대차 3법 중 하나인 ‘주택 임대차 신고제’가 올 6월 1일부터 시행된다.

오는 6월부터 주택 보증금 6000만 원 이상, 월세 30만 원을 넘는 임대차 계약을 맺으면 30일 이내에 관할 지자체에 신고하는 '주택임대차신고제'(전월세신고제)가 시행된다.

 

전월세신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 해 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 도입되는 제도다.

 

서울·경기·인천 등 수도권 전역과 광역시를 비롯해 세종시 및 도내 시 지역에서 주택임대차보호법상 주택이 신고 대상이다.
임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군은 신고지역에서 제외됐다.

 

신고금액은 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액이 6000만원인 점을 고려, 임대차 보증금 6000만원을 초과하거나 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약으로 규정했다.

 

신고방법은?

계약 당사자인 임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인, 신고하는 것을 원칙으로 한다. 다만 신고 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주하도록 규정했다.
임대차 계약을 신고하지 않거나 거짓 신고하는 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 미신고의 경우에는 계약금액 규모와 미신고 기간 등을 감안해 과태료를 최소 4만 원까지 낮추는 등 차등적으로 부과할 예정이다.

임대차신고제란? 궁굼증 정리

1) 임대차신고제 대상 주택은?
▶ 임대차계약을 체결한 주거용 건물(주택)로서
ㅇ 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원, 기숙사 등)’, ‘비주택(공장ㆍ상가내 주택, 판잣집 등)’등도 해당
* 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단(대판 95다51953)

 

2) 어떻게 신고해야 하는지?

▶ 임대한 주택의 관할 읍면동, 주민센터 등 기존 통합민원 창구에서 신청이 가능하며, 관할 주민센터 방문없이 온라인 신고*도 가능

* 검색포털에서 ‘임대차 신고’를 검색하거나 직접 주소입력(부동산거래관리시스템, https://rtms.molit.go.kr )하여 사이트 접속

▶ 임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 날인(서명)하여야 하나 임대차 계약서를 제출하면 신고서 작성 없이도 신고 가능

▶ 보증금 6천 또는 월차임 30만원을 초과하는 임대차 계약이 신고대상이며, 다만 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모두 제외

 

3) 계약서가 꼭 있어야 하는지?

▶ 표준임대차계약서 양식이 아니더라도 계약내용을 확인할 수 있는 문서, 통장 입금내역 등 계약 입증서류가 있으면 신고가 가능

ㅇ 확정일자 부여 등 임차인 권리보호 등을 위해 계약서 작성을 권장

 

4) 과태료 부과를 유예한 이유는?

▶ 새로운 제도가 도입되는데 따른 일반 국민들의 적응기간, 임대차계약이 통상 2년 단위로 이루어지고 점 등을 감안하여 1년간 유예
* 12개월 과태료 부과 유예사례:  가축분뇨 퇴비배출 제한강화, 의약품 성분표시 강화 등

 

5) 신고 데이터 공개시점은 언제?

▶ 신고된 데이터의 신뢰도, 기존 데이터와의 정합성 등을 검증하기 위해 일정기간 필요
ㅇ 최소 4~5개월간 축적된 데이터를 토대로 검증하여 11월경 시범공개 추진 (‘21년 업무보고시 기발표)

 

6) 공개되는 데이터는 어떤 내용을 포함하는지?

▶ 현재 전체 임차가구의 30% 정도가 확정일자를 부여받고 있으며, 신고제를 통해 현재보다 많은 데이터를 수집할 것으로 예상

▶ 현재 확정일자 정보를 토대로 계약금액, 계약일, 층수를 공개 중이나,
ㅇ 신고제로 계약기간, 신규·갱신 계약여부, 기존 계약대비 임대료 증감액 등의 데이터를 추가로 확보할 예정

▶ 이를 토대로 지역별 시점별 임대물건 예상 물량, 지역별 계약 갱신율, 임대료 증감률 등을 공개할 수 있을 것으로 예상

 

7) 임대차신고제 추진이 표준임대료 등 임대료 규제 도입을 위한 준비 작업인지?

▶ 임대차신고제는 임대료 규제를 위해 도입된 제도가 아니며,
ㅇ 시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도임
▶ 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바 없음

 

8) 임대차신고 정보가 임대소득 과세정보로 활용되는 것인지?

▶ 임대차 신고제는 임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며, 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없음

 

 

마치며....

임대차 신고를 통해 확정일자가 자동적으로 부여됨에 따라 임차인 보호가 대폭 강화될 전망이다.
소액계약, 단기계약, 갱신계약 등 그간 확정일자를 받지 않는 경향이 있었던 계약에도 신고제를 통해 확정일자가 부여되어 임대차 보증금 보호가 강화될 것으로 예상된다.

 

임차인은 주변의 신규·갱신 임대료 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있어 합리적 의사 결정이 가능해지고, 임대인도 임대물건 주변 시세를 정확히 파악할 수 있어 적정한 임대료 책정을 통한 공실 위험 감소에 도움이 될 것으로 예상된다.

문의: 국토교통부 주택임대차지원팀 044-201-3314/4177



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