주택임대소득 과세대상,주택을 월세 또는 전세로 임대하는 경우 과세대상

정부가 등록 임대사업자 제도의 개편을 추진 중인 가운데, 주택임대소득자들은 과세, 비과세 등 과세요건을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

주택임대소득은 집을 빌려주고 받는 소득을 말하며, 주택임대소득은 사업소득에 해당돼 종합소득세가 과세된다.

1주택자의 주택임대소득은 비과세 대상이다. 다만 1주택자라도 소유주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나 국외에 소재하는 주택인 경우는 과세된다.
예를 들어 본인 소유 주택이 1채 있으나 실거주를 하지 않고 임대소득을 받고 빌려주고 있으면 비과세 대상이다.

주택임대소득 과세대상

주택임대소득 과세대상은?
주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자임

1)기준시가 9억 원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세
2)주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 ’21년까지 제외

< 주택임대소득 과세대상 판단 기준 >

미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다.
미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않는다.
다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다.
* 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세됨

 

이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세가된다.
2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세되는 것이다.

 

오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?
오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다.
주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다.

다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?
구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세 된다.

 

기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단한다.

2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

 

부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.
전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘21년까지는 소형주택*은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외
* 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하

주택임대소득 과세대상

 

전·월세 과세대상은 차이가 있다. 2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만, 전세보증금의 경우 비소형주택을 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원 초과할 경우 등 두 요건을 모두 총족해야 과세대상에 해당한다.

여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 제외된다.
소형주택이란 주거전용 면적이 1호 1세대당 40㎡ 이하 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말한다.

 

두 사람이 공동으로 주택을 지분 50대 50으로 보유하고 있다면 주택수는 각각 한 채로 계산된다. 공동소유 주택의 경우 지분이 큰 사람의 소유로 보며, 지분이 큰 사람이 2명 이상인 경우는 각각의 소유로 계산한다. 지분 50대 50으로 공동 보유한 두 사람이 합의 후 소득귀속자를 정하면 그 사람의 소유로 본다.

 

다만 소수지분자도 △해당주택의 임대소득 수입금액이 연간 600만원 이상 △기준시가 9억원 초과 주택의 30%를 초과하는 지분 소유 등 2가지 요건 중 하나에 해당하면 주택수에 가산된다.

 

수입금액은 주택의 총수입금액에 지분율을 곱한 금액이며, 기준시가(9억원) 및 지분율(30%)은 과세기간 말일 또는 양도일을 기준으로 판단한다.

 

부부가 공동소유하는 주택은 △부부 중 지분이 더 큰 자 △부부의 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 기산하기로 한 자 순으로 부부 중 1인의 소유주택으로 계산한다.

 

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