조정대상지역 양도소득세,비과세등 세금 어떻게 바뀌나?

정부가 다시 초강력 부동산 규제에 나섰습니다.

조정대상지역으로 묶이면 청약과 대출 등에서 여러 가지 규제가 동시에 작동하는데요.

부동산 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구가 대폭 늘었났습니다.

대표적으로 최근 집값 상승이 두드러졌던 수원·인천·대전(일부 지역 제외) 등이 투기과열지구로 묶였는데요.

이번 부동산 대책으로 알아 둬야하는 세금관련해서 간단하게 간추려 보았습니다.

조정대상지역 이란?

주택가격상승율이 물가 상승율의 2배 이상이거나 청약경쟁율이 5대 1이상인 지역을 말하는데, 정부에서 지정 공표하게 됩니다.

조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등 다양한 규제를 받게 됩니다.

 이미지출처 : taxwatch

                             

조정대상지역으로 추가지정됨으로써 미치는 영향

▶양도세 중과 장기보유특별공제 배제

▶조정대상지역내 분양권 양도시 보유기간 관계업시 50% 세율적용

▶1세대1주택비과세 2년 거주요건 추가

▶일시적1세대2주택 종전주택 양도기간, 거주 및 보유요건 추가

▶주택담보대출(ltv)이 9억 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30% 적용, 총부채상환비율(dti)은 50%로 묶인다.

▶청약통장 가입기간을 비롯한 정약 1순위 자격요건 강화

▶2주택이상 보유자 종부세 추가과세 : + 0.2~+0.8%p 추가과세

▶2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 : 2주택자(300%), 3주택자(300%)

▶분양권 전매제한

조정대상지역 양도소득세,비과세 어떻게 바뀌나?

"2년은 살아야' 1세대 1주택 비과세"

1세대 1주택인 경우에는 양도소득세 비과세 혜택이 있다.

이 때 2년 이상만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 보유주택의 지역이 조정대상지역인 경우에는 보유뿐만 아니라 '2년 이상 거주'를 해야 비과세를 받을 수 있다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택 모두가 해당된다.

다만, 2년 거주요건은 '취득일 기준'으로 적용되기 때문에 비조정대상지역일 때 취득했다가 이번에 신규로 조정대상지역에 포함된 경우라면 2년 보유요건만 갖춰도 1세대 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다.

반대로 취득할 때에는 조정대상지역이었지만 양도 전에 조정대상지역에서 해제된 경우에는 2년 거주요건을 갖춰야만 비과세가 된다.

이사 후엔 '1년 이내'에 팔아야 비과세

이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 1세대1주택으로 보고 양도소득세 비과세 혜택을 준다.

이 때 '일시적'으로 인정되는 기간은 2년인데, 조정대상지역에서 벌어지는 일이라면 이 기간이 1년으로 줄어든다.

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우 이사 후 1년 이내에 종전에 살던 집을 팔아야만 일시적인 2주택으로 인정된다는 뜻이다.

이 때 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우가 아니라 비조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사가거나 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 이사하는 경우에는 2년 내에만 종전주택을 양도하면 된다.

다주택은 양도소득세 중과

다주택자가 보유한 주택이 조정대상지역으로 지정된 경우 이후 이 주택을 양도할 때에는 양도소득세가 중과된다.

2주택은 기본세율에 10%, 3주택 이상은 20%가 중과된다.

또 장기보유특별공제도 받지 못한다.

다주택자의 양도소득세 중과여부는 '양도일 현재'를 기준으로 판단한다.

조정대상지역으로 지정되기 전에 취득했더라도 양도시점에 조정대상지역으로 지정돼 있다면 양도소득세가 중과된다.

다만 조정대상지역 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 경우에는 양도소득세가 중과되지 않는다.

종합부동산세 추가과세

조정대상지역에 보유중인 주택은 종합부동산세 부담이 늘어난다.

조정대상지역 2주택자는 3주택자와 동일하게 기본세율에 0.1~0.5%p(2021년부터 0.2~0.8%p) 높은 세율로 종부세를 내야 하고, 세부담 상한도 일반지역 2주택(150%)보다 높은 200%(2021년에는 300%)가 적용된다.

특히 법인이 조정대상지역에 주택을 보유하는 경우, 내년부터 종부세율이 최대 4%로 뛴다.

투기지역으로 지정됨으로써 미치는 영향

▶시가 15억 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고

▶LTV : 9억 이하 40%, 9억초과 20%, 15억 초과 0%

▶분양권 전매 제한, 재건축조합원 지위 양도 제한

▶개인 주택매매,임대사업자의 고가주택(시가 9억 초과) 구입 시 신규 주담대 금지

▶재건축 조합원 지위양도 제한

▶재개발 조합원 분양권 전매제한

▶정비사업 분양 재당첨 제한

▶주택,분양권 전매제한

▶3주택 이상 주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화