종부세란? 과세대상 기준과 종합부동산세 계산기

주택을 보유한분이라면 세금에 관심이 많으실겁니다.

종부세라고하는 종합부동산세금이란 세금이 있습니다.

본인이 소유한 부동산세 계산방법과 납부일자 방법에 대해 전체적으로 알아 보도록 하겠습니다.

▶종부세즉 종합부동산세란?

특정 기준 이상의 부동산을 보유할 때 내는 세금이다.

재산세와는 별개로 부과한다.

보통 종부세로 불리며 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 공시가 기준 1가구 1주택자 가격이 9억원을 초과할 때 물리는 세금이다.

만일 1주택 소유주가 부부 2명으로 돼 있다면, 인별 6억원씩 12억원 초과 주택에 대해 종부세가 부과된다. 또 1가구 2주택도 사람별로 6억원 넘는 주택에 대해 종부세를 내게 된다.

세기준일(매년 6월1일) 현재 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격합계액이 과세기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

11차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

22차로 과세기준금액 초과분에 대하여 주소지 (본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.

※ 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 거주자를 말함

일정한 요건을 갖춘 임대주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16일부터 9.30일까지 합산배제신고를 하는 경우 종합부동산세가 과세제외될 수 있습니다.

▶공시가격이란?

공시가격이란 정부가 세금을 부과하기 위해 매년 발표하는 부동산(땅과 주택) 가격을 말한다.

부동산 가격은 시가(실거래 가격), 공시가격, 기준시가, 시가표준액, 감정평가액 등 종류가 다양하다. 특별히 땅에 대한 공시가격을 공지지가라고 한다.

정부에서 발표하는 공시가격에는 4가지가 있다.

가장 먼저 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부 장관이 전국 단독주택 418만가구 가운데 22만가구를 선정(2020년에는 1월 23일 공시)해 발표하는 전국 표준단독주택가격이 있다.

국토교통부는 이어 1월 1일을 기준으로 전국 3353만필지 가운데 표준지 50만필지(2020년에는 2월 13일 공시)에 대한 `표준지 공시지가`를 발표한다.

이 두 가지가 전국에 있는 개별 부동산 공시가격을 산정하는 기준이 된다. 이 표준단독주택가격을 토대로 국토교통부에서는 전국 공동주택 공시가격을, 시장·군수·구청장이 개별단독주택가격을 산정해서 매년 공시하게 된다.

▶주택·토지 공시가격의 평가

※시장·군수·구청장이 가격공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간)에 의견을 제출할 수 있습니다.

※공시가격이 잘못 선정되어 명백한 오류가 있는 경우 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 이의신청

○ 과세대상

- 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 금액 초과 시 과세대상이 됩니다.

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○ 공제금액

- 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

⋆1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말합니다. 다만, 2012년부터는 주택임대의 활성화를 위하여, 1주택 외에 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 1주택에 주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.

※혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우, 혼인(합가)한 날로부터 5년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산합니다.

[ 부동산 유형별 과세대상의 구분 ]

□ 과세표준 산정방법

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○ 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

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○ 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

⋆1세대 1주택자의 경우 9억원

□ 과세표준 합산배제

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○합산배제 임대주택

○ 합산배제 기타주택

​- 기숙사

 * 공장 등의 종업원 공동취사용 주택 (건축법 시행령 별표1상 기숙사)

​- 사원용 주택

 * 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택

 ※ 다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외

- 주택건설업자의 미분양 주택

 * 주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.

※건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외

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- 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)

 * 과세기준일(6월 1일)까지 시장·군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택

 ※ 과세기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·재산세 과세특례분·지역자원시설세·주민세 재산분을 면제하고 있음.(지방세특례제한법 제19조②)

​- 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택

 * 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택

​- 연구기관의 연구원용 주택

​ * 정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년 12월 31일 현재 보유하고 있는 주택

​- 등록문화재 주택

 * 문화재보호법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

​- 기업구조조정부동산투자회사 등이 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양 주택

​- 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택

​- 신탁업자가 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양주택

​- 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택

-​ 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지

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○ 주택신축용 토지

​-  주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년이내에 사업계획 승인을 받을 종합 합산 토지

□ 합산배제 신고절차

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① 먼저, 임대 사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.

- 건설·매입·미임대건설·리츠펀드매입·미분양매입 임대주택

 * 과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.

- 기존임대주택

 * 2005년 1월 5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

- 다가구임대주택

 * 임대주택법의 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

※2012년 부터는 6월 1일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9월 30일까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)및 사업자 등록(세무서에 신청)을 하는 경우 6월 1일 현재 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것으로 봅니다.

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② 가정 어린이집용 주택은 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가(시청·군청·구청) 및 고유번호 신청(세무서)을 하여야 합니다.

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③ ‌ 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다. (향교 소유 주택부속토지는 신고 제외)

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종합부동산세 계산

[ 종합부동산세 세율 ]

○ 납부할 종합부동산세 계산방법

종합부동산세 과세표준 × 세율 - 법정공제세액

즉,

[(인별전국합산공시가격 - 과세기준금액)×공정시장가액비율]× 세율 - 법정공제세액

법정 공제세액은?

 ① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세상당액

 ② 1세대 1주택 세액공제액

 ③ 세부담상한액을 초과하는 금액

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□ 세부담 상한액

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○ 각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

□ 1세대 1주택자 세액공제

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○ 1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액공제*

- 고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

- 장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

⋆중복적용 가능

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□  종합부동산세 고지·납부

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○ 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정합니다. 

○ 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세의무자는 납부기간(12월 1일 ~ 12월 15일)에 고지된 세액을 금융회사 또는 세무서에 납부하면 됩니다. 다만, 신고·납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부 기간에 신고·납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지결정은 없었던 것으로 봅니다.

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□ 종합부동산세 분할납부

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○ 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

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○ 분할납부 할 수 있는 세액

- 납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액

- 납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

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□ 농어촌특별세

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○ 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.