2025년 주택 구입 전 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 3단계란? 스트레스 DSR 3단계 적용 예시

주택 가격 상승과 함께 대출을 받는 사람들이 크게 늘어나며, 이를 억제하기 위한 대출 규제가 더욱 강화되고 있습니다. 

총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)은 대출을 받는 사람이 자신의 소득 대비 얼마만큼의 금액을 대출 원금과 이자의 상환에 사용하고 있는지를 나타내는 지표입니다.
즉 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 됩니다.
1단계는 2024년 2월, 현재 시행중인 2단계는 2024년 9월 시행됐으며, 3단계의 시행 시기는 제도의 안착 추이 등을 통해 확정(2025년 7월(잠정)해 나갈 예정입니다.

3단계는  DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며, 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)입니다.

1단계 정책에서는 스트레스 금리를 25%만을 적용했고, 9월에 시행된 2단계 정책에서 50%까지 상향됐습니다.
2025년에 예정된 3단계에서는 스트레스 금리를 100% 적용합니다. 이렇게 스트레스 금리를 적용하면 대출 이자율도 높아지고, 대출 한도도 줄어듭니다.

 

▣ 스트레스 DSR 3단계 시행 일자

2025년 7월 1일부터 시행될 예정

 

 

▣ 스트레스 DSR 3단계 시행 방식

▣ 대출 한도는 어떻게 변할까?

스트레스 DSR 3단계가 적용되면 이전과 동일한 소득이라도 대출 한도가 크게 줄어들고, 소득이 클수록 대출 한도 감소폭도 커집니다.

 

스트레스 DSR 3단계  적용 예시)

연 소득이 6,000만 원인 김길동과 연 소득이 1억 원인 홍길동의 예시를 들어 보겠습니다.

 

 

연 소득이 6,000만 원

지금 시행 중인 스트레스 DSR 2단계에서는 스트레스 금리 1.2%가 붙어 DSR 산정 금리가 5.2%로 적용돼 대출 한도는 3억 6,400만 원이입니다. 하지만, 3단계가 시행되면 스트레스 금리 1.5%가 더해진 5.5%로 올라가면서 대출 한도가 3억 5,200만 원까지 줄어들어요. 제도를 시행하기 전에 비해 대출 한도가 6,700만 원 줄게 된 것이죠.

 

연 소득이 1억 원 
스트레스 DSR 제도가 시행되기 전엔 6억 9,800만 원까지 대출을 받을 수 있었지만, 현재 스트레스 DSR 2단계가 시행되고 있는 상황에서 6억 700만 원까지 받을 수 있습니다. 3단계가 시행되면 마찬가지로 5.5%의 DSR 산정 금리를 적용받으며 5억 8,700만 원만 빌릴 수 있구요.. 규제 이전과 비교하면 1억 1,100만 원이 줄어들게 되는 것입니다.

 

 

참고)

2024년 기준 DSR 규제 기준
금융당국은 가계부채 관리를 위해 DSR 규제를 적용하고 있습니다.

개인별 DSR 규제
총 대출액 1억 원 초과 시 DSR 적용
은행권: 40%
비은행권: 50%

 

주택담보대출 DSR 적용
규제지역에서 6억 원 초과 주택 구매 시 DSR 40% 적용
총 대출액이 1억 원 초과 시 DSR 규제 대상

 

예외 사항
정책자금대출, 서민금융상품 등 일부 대출은 DSR 산정에서 제외

 

DSR과 LTV, DTI 차이점

LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율): 담보 가치 대비 대출 한도를 정하는 비율
DTI(Debt to Income, 총부채상환비율): 소득 대비 대출 이자 + 일부 원금의 비율
DSR(Debt Service Ratio): 모든 대출의 원리금 상환액을 포함한 총 부채 부담 비율
DSR은 대출자의 총체적인 부채 상환 능력을 평가하는 핵심 지표로, 최근 금융권에서 가장 중요하게 여기는 규제 기준입니다.

 

마치며...

스트레스 DSR 3단계는 기존 스트레스 DSR 정책에 스트레스 금리를 100% 적용하는 정책입니다.
3단계 정책이 시행되면 대출을 받는 사람들에게 더 엄격한 조건을 적용하여 지금보다 대출 한도가 더욱 줄어들게됩니다.
대출을 계획 중이신 분들은 나의 대출 한도를 자세히 알아보고, 변화하는 대출 환경에 대비 하세요.